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论房屋承租人优先购买权实现的法律依据
刘玉龙   2009-04-30
    内容摘要:本文指出房屋承租人优先购买权的定义、目前的法律规定,以及该制度的价值和目前理论界的争议;本文重点依据《合同法》规定和《合同法》理论,探讨房屋承租人优先购买权的实现在《合同法》上的法律依据,依据合同成立的要约与承诺理论,寻找到了房屋承租人优先购买权实现的法律依据和操作性,并进而提出房屋承租人优先购买权的本质。

论房屋承租人优先购买权实现的法律依据

                                                                                               刘玉龙

内容摘要:本文指出房屋承租人优先购买权的定义、目前的法律规定,以及该制度的价值和目前理论界的争议;本文重点依据《合同法》规定和《合同法》理论,探讨房屋承租人优先购买权的实现在《合同法》上的法律依据,依据合同成立的要约与承诺理论,寻找到了房屋承租人优先购买权实现的法律依据和操作性,并进而提出房屋承租人优先购买权的本质。

关键词:房屋承租人优先购买权 要约与承诺  买卖合同成立  本质

正文:

一、引言

目前阶段,虽然我国法律规定了房屋承租人优先购买权制度,但优先购买权的性质、实现的法律依据和途径,出现了诸多截然相反的理论和判例,带来了很大争议。

在我国实行住房公有制的历史时期,承租人优先购买权制度的实行并不是非常必要的;但随着我国市场经济地位的确立和运行,随着房地产的市场化日趋深入,房地产租赁、买卖成就了一个重要的二手房市场。在该市场交易中,房屋承租人优先购买权成为一项重要制度,引发的纠纷时有发生,并且此类纠纷标的额大、涉及人权中的居住权、极易出现截然相反的裁判结果,严重影响了社会的和谐和司法的严肃性。

多年来,理论界时常探讨承租人优先购买权的物权性,并根据其物权性探讨承租人优先购买权实现的法律依据和操作性。

虽然承租人优先购买权物权性的探讨有一定的道理,但2007年颁布的《中华人民共和国物权法》明确规定了物权法定原则,《物权法》没有规定承租人优先购买权属于物权。可见上述物权性的探讨没有得到《物权法》的立法回应。

在此情况下,我们必须依据现行法律规定来探讨房屋承租人优先购买权,暂时避开对其性质的争论,寻找其实现的法律依据和操作性,以更好的指导司法实践。

二、房屋承租人优先购买权的定义

房屋承租人的优先购买权是指作为承租人的自然人、法人、其他组织在房屋租赁合同有效期内,在出租人出卖租赁房屋时,依照法律的规定享有在同等条件下优先于第三人购买租赁房屋的权利。

该法律关系涉及的主体有出租人、承租人、第三人。

三、目前关于房屋承租人优先购买权的法律规定

截至目前,我国关于房屋承租人优先购买权的法规规章、司法解释、法律规定,仅有以下几条:

1198312月国务院发布的《城市私有房屋管理条例》第十一条规定:“房屋所有人出卖租出房屋,须提前三个月通知承租人。在同等条件下,承租人有优先购买权。”

219848月最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第57条规定:“房主出卖房屋时,在同等条件下,原房客优先购买的权利应予保护。”

319881月最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》(以下简称《意见》)第118条规定:“出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。

41994年建设部《城市公有房屋管理规定》第36条第二款规定:“出售公有房屋时,承租人有优先购买权。”

5199910月《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”

上述规定未涉及承租人优先购买权的性质,未涉及优先购买权实现的操作性,是不完善的。

四、房屋承租人优先购买权制度的价值

法律不仅是一个规则体系,也是一个制度体系。法律制度直接体现了法律原则的精神内核、法律所追求的价值目标以及社会的现实需求,并由此成为相应规则产生和变更的依据。任何一项法律制度从诞生之日起便具有其自身的价值所在。

房屋承租人优先购买权制度的价值主要体现在以下几个方面:

1、符合我国的传统文化与习惯。我国历史上的中华法系中,有财产所有权方面的先买权制度,如宋朝《刑统》记载:应典卖倚当物业,先问房亲;房亲不要,次问亲邻。这种传统的先买权制度是出于维护家族宗法制度的需要,但对维护社会秩序也起过重要的作用。

从某种意义上讲,承租人的优先购买权难以从法律逻辑中直接推出,但它对维护社会秩序起着长期的积极作用,是一种传统习惯的沉淀。

    2、具有维护社会秩序的价值。 房屋租赁合同依法签订后,承租人基于占有使用出租人房屋这一事实,必然会围绕该房屋在社会上形成诸如生产、生活中许多方面的特定联系,也往往进行装修添附等大量投资。因此,当出租人要出卖该房屋时理应首先满足承租人购买的特殊需要。这无疑对方便人们的生产、生活和建立房屋的正常买卖流通秩序以及维护社会秩序的稳定,有着重要的积极意义。

    3、具有提高社会运行效率的价值。保障财产所有权各种权能的统一,使房屋所有权的各项权能集于一人,能够提高社会运行的效率。承租人享有租赁房屋所有权中的占有权、使用权,出租人享有其收益权和处分权,让承租人通过行使优先购买权获得租赁房屋的全部所有权权能,比租赁房屋所有权中的各项权能分别由不同的人行使来得更有效率。

    4、符合我国现阶段社会经济生活条件的客观需要。我国当前住房还是比较紧张,用法律规定优先购买权,可以防止因房产关系过大变动而影响广大居民的工作和生活。通常情况下,承租人租房是为了自己居住、生活使用,租赁房屋的所有权关系是否稳定,关系到承租人生存利益的居住权能否得到保障;而出租人出租房屋仅是为了获取财产上的利益,根据“两利相权取其重”的原则,在承租人居住权与所有人自由处分权相冲突的情况下,应当是承租人的权利优于出租人的利益。而且确认优先购买权的目的在于维护社会经济关系的稳定,有利于社会经济的发展。

5、与世界各民族法律体系的规定相一致。从世界各国的立法例来看,承租人优先购买权是一种非常传统的民事权利,如《德国民法典》第五百零五条规定:“先买权的行使以向义务人作出意思表示的方式进行,此种表示无需采取为买卖合同规定的方式。权利人和义务人之间的买卖自买回权行使时起按义务人与第三人约定的条款成立。” 

五、目前理论界对承租人优先购买权制度的争议

因我国目前现行的法律法规、司法解释对承租人优先购买权制度的规定尚不完备,缺乏操作性,相关的法学理论存有较大的争议。

1、是法定权利还是合同权利:法定权利说认为,承租人的优先购买权必须由法律直接加以规定,即只能由法律加以创设,而不能根据当事人之间的约定而产生;合同权利说认为,根据合同的自愿原则,合同中可以约定放弃承租人的优先购买权,其他非房屋的租赁合同中也可以约定优先购买权。

2、是物权还是债权:债权说认为,优先购买权具有债权的效力,因为承租人的优先购买权是基于租赁合同才享有的权利;物权说认为,承租人的优先购买权具有物权效力,属于物权范畴,因为承租人对房屋的占有、使用的事实,是优先购买权具有物权效力的基础,又是一种依存于出卖的财产之中的无形利益。

3、是请求权还是形成权抑或折衷兼而有之:请求权说认为,优先购买权是承租人享有的一种请求权,必须由承租人在出租人出卖自己的财产时,以同等条件请求出租人将房屋转让给承租人,没有这种请求行为,优先购买权就不能实现;附条件成就的形成权说认为,形成权是指由法律赋予的权利人仅凭自己的单方行为即可使法律关系发生、变更或消灭的权利,承租人在具备法定条件的情况下,只需依自己一方的意思表示,即可形成与出租人之间的买卖关系,无需征得出租人的承诺;折衷说认为,优先购买权既是请求权又是附条件的形成权,当出租人要出卖财产时,承租人有权请求出租人把财产出卖给自己,出租人也有义务同意承租人的请求,而不能把财产出卖给第三人,如果出租人无视优先购买权就直接把财产出卖给第三人,承租人有权请求法院宣告该买卖合同无效,并有权请求出租人履行出售义务,故优先购买权是请求权,而承租人在主张优先购买权时,必须以与第三人所出条件相符为前提,故优先购买权又是附条件的形成权。

4、是一种期待权和专属权。

5、“同等条件”是价格相同还是含有其他条件相同。

6、操作过程中,是仅判定出租人与第三人间的买卖合同无效,还是判决无效时一并判决或另案判决出租人将房屋出卖给给承租人:仅合同无效说认为,只能确认出租人与第三人之间的买卖合同无效,不能确定或建立承租人与出租人之间的买卖合同关系;无效并出卖说认为,出租人侵害了承租人的优先购买权,确认承租人与第三人之间的买卖合同无效,直接或另案将房屋以与第三人相同价格确定出租人与承租人之间的买卖合同关系成立,最高人民法院副院长唐德华在《关于民事审判工作形势与任务》中认为,“优先购买权其结果应是取得所有权”。

7、是废止还是存续:废止说认为房屋承租人的优先购买权制度应予废止;存续说认为,根据承租人优先购买权制度的价值分析和各国立法例,废止承租人优先购买权制度是不现实的,也是不符合道德的

    六、上述争论理论上的主要缺陷

1、承租人优先购买权是从租赁权中派生出的一项权利,它是基于承租人对租赁物的租赁而对承租人租赁权的一种法律保护。尽管目前世界上有国家的法律对租赁权的保护已呈物权化趋势,但无论如何,租赁权毕竟还只是基于合同而产生的一种债权。

2、承租人优先购买权的实现,实质上仍是关于房屋的买卖,最终仍着落在房屋买卖合同关系上;既然是买卖合同关系,便必须体现合同的自愿公平原则。

3、虽然理论上有形成权,认为法律赋予权利人仅凭自己的单方行为即可使法律关系发生、变更或消灭,权利人仅凭自己的行为即可实现权利。但法律上很少见到类似的制度。

4、我国的《物权法》已经颁布,根据物权法定的原则,承租人优先购买权并未被规定为物权。

5、承租人优先购买权实现的法律依据,还是应该按照《合同法》的规定和合同法精神进行重新思考并重新认定。

七、以《合同法》作为承租人优先购买权实现的法律依据,并使其具备操作性

《中华人民共和国合同法》第四条、第五条规定了合同法的自愿原则、公平原则,合同应在自愿、公平的基础上成立。

《合同法》第十三条规定,“当事人订立合同,采取要约、承诺方式。”即合同的订立,要经过要约和承诺两个步骤;也就是说,任何合同都由要约和承诺两个意思表示构成。

我们根据出租人是否向承租人履行通知义务,把所有的承租人优先购买权纠纷情形分为两类来讨论。

第一类情形,出租人在有出卖房屋的意思后,向第三人发出要约的同时通知承租人,等于是向承租人发出了要约,承租人向出租人主张愿意在同等条件下购买房屋的意思表示显然是一种承诺,承租人与出租人之间事实上已经确立了一种房屋买卖合同法律关系,出租人必须以“同等条件”将租赁房屋出卖给承租人,否则应承担相应的违约责任。这在理论上应当是无异议的。

第二类情形,出租人未依法履行通知承租人的义务,径行将房屋卖给第三人,承租人得知后主张优先购买权。该类情形,是引起承租人优先购买权最大争议的情形。

我们设定以下操作程序:出租人出售房屋时未通知承租人,出租人直接与第三人签订买卖合同,承租人得知后要求认定该买卖合同无效,承租人要求根据优先购买权实现自己对房屋的所有权。

根据这一设定,我们进行以下考察:

1、关于要约意思表示的内容:

《合同法》第十四条规定,“要约是希望和他人订立合同的意思表示,该意思表示应当符合下列规定:(一)内容具体确定;(二)表明经受要约人承诺,要约人即受该意思表示约束。”

优先购买权的行使必须在同等条件下,这是极其重要的一个前提条件,没有这一个条件,优先购买权就不可能存在和实现。该同等条便是要约意思表示的内容。

所谓同等条件,我们可以从以下几个方而来理解:
   
第一,标的物同等,即房屋条件同等。例如,出租人出卖2间房屋,承租人必须在购买不低于2间的情况下才能行使优先购买权,而不能以低于2间的条件要求行使这一权利。
   
第二,价格同等。例如,出租人作价2万元,承租人不得以低于2万元的价格要求优先购买权。

第三,付款时间同等。

第四,付款方式等条件同等。例如,出租人要求一次付清,如果承租人分期付款的话,就不得享有这一权利。

2、关于出租人与第三人签订的买卖合同包含的意思表示:

《合同法》第十三条规定,“当事人订立合同,采取要约、承诺方式”。可见,出租人与第三人间买卖合同,包含两个意思表示:

一个是出租人出卖房屋的要约,其要约内容便是上述的同等条件;另一个是第三人买受房屋的承诺,其承诺内容是接受上述条件。

出租人与第三人的要约与承诺达成一致,形成合意,其买卖合同成立。

3、关于该买卖合同的不成立:

因为出租人向第三人发出要约侵害了承租人的优先权。通过承租人发动的诉讼,确定承租人享有优先购买权,宣告上述买卖合同不成立。出现以下几个个法律后果:

一是确定承租人享有优先购买权。

二是出租人向第三人发出要约侵害了承租人的优先权,第三人做出的承诺不生效,因而第三人与出租人间的买卖合同不成立。

三是出租人发出的要约不能被撤回或撤销,仍然有效。《合同法》第十七条规定,“要约可以撤回。撤回要约的通知应当在要约到达受要约人之前或者与要约同时到达受要约人”,第十八条规定,“要约可以撤销,撤销要约的通知应当在受要约人发出承诺通知之前到达受要约人”,第十九条规定,“有下列情形之一的,要约不得撤销:(一)要约人确定了承诺期限或者以其他形式明示要约不可撤销;(二)受要约人有理由认为要约是不可撤销的,并已经为履行合同作了准备工作。”

4、关于要约向承租人的通知:

虽然出租人未向承租人发出要约,因为法律明确规定了出租人的通知义务,出租人在实践中不作为,通过上述判决,应当在法律上推定出租人向第三人发出要约也向承租人发出了,出租人的要约在判决生效时到达了承租人,《合同法》第十六条规定,“要约到达受要约人时生效。”

承租人可以优先于第三人做出承诺。

5、承租人与出租人间买卖合同的成立:

承租人得到出租人的要约后,向出租人作出承诺,承诺的意思表示即是同意上述同等条件购买房屋。《合同法》第二十五条规定,“承诺生效时合同成立”,第二十六条规定,“承诺通知到达要约人时生效。承诺不需要通知的,根据交易习惯或者要约的要求作出承诺的行为时生效。”

至此,出租人与承租人之间形成买卖房屋的合意,买卖合同依法成立并具备法律效力。

6、承租人可以起诉出租人要求确认买卖合同成立,请求判令出租人履行买卖合同,交付房屋。

八、根据上述房屋承租人优先购买权实现的法律依据和操作性,可以提出房屋承租人优先购买权的本质

根据《合同法》的规定和合同法精神,我们提出了承租人优先购买权实现的法律依据和操作性。

根据上述法律依据和操作性,我们可以认为:

房屋承租人优先购买权的本质,就是承租人对出租人出售房屋的要约享有优先承诺的权利。只要承租人作出了愿意在同等条件下购买该房屋的意思表示,在接受所有条件之后作出承诺,那么出租人与承租人就对房屋买卖达成了合意,出租人与承租人之间关于房屋买卖的合同即告成立并产生法律效力,出租人必须将房屋出卖给承租人,履行他们之间形成的房屋买卖合同,不能为了限制承租人行使优先购买权而再次随意变更原来的条件,否则就构成违约,要承担法律责任。这排除了第三人作出承诺的效力,即使第三人出更高、更好的条件,也不能起到任何作用,不能发生任何法律效力,不能损害承租人的优先购买权将房屋出卖给第三人,出租人与第三人间的买卖合同也被确认为不成立。这就是优先购买权的巨大作用,也是优先购买权的本质所在。

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