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关于房地产开发商对已售商品房逾期办理房产证违约金计算标准的探讨
  2009-04-30

房地产开发商在买受人购买商品房以后,往往因各种原因长期不予办理房屋产权证书,从而导致各种社会问题,在最高人民法院于2003年颁布“关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释”后,对于房地产开发商应当承担逾期办理房屋产权证违约责任的问题已经解决,但在实践中关于房地产开发商应承担的违约金的计算标准及方法存在以下几个问题,从而导致在理解和适用该解释时出现分歧,笔者分别述之如下:

该解释第十八条的规定为:第十八条 由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:

(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;

(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;

(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

房地产开发商在买受人购买商品房以后,往往因各种原因长期不予办理房屋产权证书,从而导致各种社会问题,在最高人民法院于2003年颁布“关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释”后,对于房地产开发商应当承担逾期办理房屋产权证违约责任的问题已经解决,但在实践中关于房地产开发商应承担的违约金的计算标准及方法存在以下几个问题,从而导致在理解和适用该解释时出现分歧,笔者分别述之如下:

该解释第十八条的规定为:第十八条 由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:

(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;

(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;

(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

实践中对于上述规定的违约金起算时间实践中一般没有争议,并且该条规定的三种情形的起算时间也分别规定的很明确,但是对于合同中没有约定违约金或者损失数额难以确定的,按解释规定,应当按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。已付购房款总额在实践中也容易确定,但是对于参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息究竟按那种利率计算?遇到利率调整时应该怎样计算?并且应该计算至何时?该解释规定中没有明确规定。

在该解释的施行中,对于逾期贷款利息存在以下几种理解:

1、参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息指的是中国人民银行规定的同期贷款利息加逾期罚息,即是金融机构的计收逾期贷款利息;

2、参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息指的是可以参考中国人民银行规定的同期贷款利息加逾期罚息,即是金融机构的计收逾期贷款利息,也可以是中国各个商业银行根据中国人民银行规定的标准各行自己制定的同期贷款利息加逾期罚息。

而参照银行同期贷款利率计算逾期贷款利息时遇到银行利息调整怎样计算?现实中也存在以下几种意见:

1、认为应当分段计算,即按照违约金起算时至违约金计算的截止日,根据中国人民银行在此期间的每次调整的利率标准分别分段计算计收逾期贷款利息;

2、认为应当按照违约金起算时根据当时的中国人民银行的利率标准计算计收逾期贷款利息;

3、认为应当按照起诉时的中国人民银行的利率标准计算计收逾期贷款利息;

对于计算违约金的截止时间该解释也没有规定,在施行中则分别存在着以下几种意见:

1、计算至起诉之日;

2、计算至实际付清违约金之日;

3、计算至实际付清违约金之日,但如果按该计算方式违约金超过已付房款总额,违约金应不超过已付房款总额。

通过上述各种意见,笔者认为:

一、对于参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息究竟按那种利率计算?

该解释中规定的违约金具有惩罚性,目的为的是约束交易双方,让双方按照诚信原则全面履行商品房买卖合同,因此,在我国各个商业银行的利率及同期贷款利率计算逾期贷款利息并不完全一致的情况下,应当允许购房者在起诉时选择更有利于自己的利率标准,当然根据自由处分原则,购房者也可选择其它商业银行的利率标准,因为各个商业银行的利率及同期贷款利率计算逾期贷款利息都是根据中国人民银行的标准制定。

二、遇到银行利率调整时应该怎样计算?

对于遇到银行利率调整笔者认为应该按照各次调整的利率分段计算,因为如果按照起诉时或者违约金其算时的利率标准计算逾期贷款利息,遇到利率调高时对购房者有利,但调低时则对房地产房地产房地产开发商有利,有可能导致违约方利用违约获得的利益超过违约应承担的责任,反而与违约金的惩罚性相背。

因而,笔者认为最公平的就是根据各次调整的利率分段计算,才能尽可能的对双方来说公平合理。

三:违约金应当计算至何时?

对于违约金计算的截止日期笔者认为应该计算至实际付清违约金之日,但如果按该计算方式违约金超过已付房款总额,违约金应当以不超过已付房款总额为准,理由是如果允许违约金超过已付购房款,有可能导致购房者为了获取更多的违约金而不及时行使诉权,从而导致因房屋产权或与产权相关的各项权利和交易均在不确定状态,导致社会经济的不稳定性。

而笔者认为,对于上述问题和各分歧意见的最终解决,还需最高人民法院依法予以明确规定,从而避免各地方法院甚至同一法院的各个法官在判案时出现不同的计算标准和方式。

附:最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(法释[2003]7)

第十八条、由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:

(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;  

(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;  

(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。

  合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

作者简介:

魏振功律师,1974年出生,山东大学法律本科毕业,2002年执业,擅长办理刑事辩护,劳动争议纠纷、房地产纠纷、医疗事故纠纷、民商事侵权纠纷案件。

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