房地产项目开发应注意的几个问题

近几年来，由于商品房价格的不断盘升，房地产项目的开发给众多开发商带来了巨大经济利益。受利益的驱动，各地政府大量开发房地产市场，众多开发商也想在开发大潮中，捞到更多桶金。于是乎，开发项目纷纷上马。这样，就会不可避免地出现盲目立项、盲目开发的情况，以致大量商品房积压。尽管，大量房地产开发所形成的泡沫还未能给开发商带来巨大危机，但在政府政策的影响下、在消费市场渐趋冷静的条件下，给房地产开发所带来的风险越来越明显。在此客观环境下，开发商该如何去更好地规避风险、创造最大的利润呢？
      一、所开发项目的用途定位要准。在开发前，要进行必要的市场调研，分析所在地块的周边环境，房地产开发状况，各种用途的房地产开发量、市场接受度等，对区域内的各种类型个案进行统一归纳、分析，尽量避开激烈竞争，找出市场准入点。结合周边的区域特性、公建配套、交通情况进行定位，如住宅要求市政配套完善、生活机能齐全、交通较发达、区域相对安静的环境，而办公楼则要拥有交通主干道、交通网络四通八达，距政府部门较近，市政配套完善，商业气息浓郁，较为繁华热闹的环境，在综合考虑上述因素的情况下，确定项目的用途。
      二、房屋的房型、面积、建筑形态的定位要准。以住宅而言，从建筑形态看，有高层、小高层、多层、低层、错层等等。从房型上看，有套一型、套二型、套三型等。根据所在地块如何确定其建筑形态，在房型上，如何确定不同房型的比例分配，各种房型如何进行面积配比。这些问题都关系到商品房今后的销售好坏。这一切问题的解决还是要从大量的市场调研入手，进行相关市场分析，不能仅凭经验判断，要以数据为依据，以市场需求为导向，再加以科学合理的市场预测。
      三、房型的规划、设计要尽可能满足市场需求。房型的设计、规划不仅要有科学性也要有超前意识，要充分考虑市场发展趋势。做到这一点需要，进行市场的调研，要掌握当前和今后商品房需求和发展趋向，使商品房的规划、设计更接近于消费者的实际需求。同时，更要注重与周边楼盘作比较，一定要有自己超前的且较为鲜明的特点，同时，也要让市场能够接受，依此确立自己商品房的类型和风格。
      四、要确定好商品房市场接受价格和其所针对的消费群体。确定了市场的合理接受价格及其针对的消费群体，才能对项目有清醒的认识，确定项目的档次进行成本控制，在比较周边楼盘的价格以参考认定市场接受价时，要注意以下情况：
     1、周边楼盘推出的时间（房地产高峰时推出的价格不能借鉴）；
     2、周边楼盘的工程进度（现房与期房的价格是不同的）；
     3、周边楼盘的付款方式，价格与付款方式是息息相关的，一般楼盘的付款方式轻松，其价格可能会偏高。

五、把握好法律法规、规章政策。法律法规、规章政策的规定对房地产开发也会起到至关重要的作用，把握准法律法规、规章政策的规定有利于预防法律方面的风险。房地产项目开发是市场经济的一部分，其行为必然会受到相关法律法规的约束。开发商应当懂得运用法律来保护自己的合法权益，避免因不懂法律或适用法律不当素所造成的不必要损失。当然，在这方面，开发商没有必要拿出专门时间和精力去学习和研究，完全可以交给有律师去做。

 总之，房地产项目开发是一项投资大而资金回收期又较长的一项工程，它受政府政策、市场等各方面因素影响较大，尽管在某一时期会有巨大利润，但其潜在的风险也是不容忽视的，这就要求开放商花大力气去研究形势、分析市场，做好前期调研，以更好地规避风险。