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房地产项目开发应注意的几个问题
天华律师   2009-04-30
    近几年来,由于商品房价格的不断盘升,房地产项目的开发给众多开发商带来了巨大经济利益。受利益的驱动,各地政府大量开发房地产市场,众多开发商也想在开发大潮中,捞到更多桶金。于是乎,开发项目纷纷上马。这样,就会不可避免地出现盲目立项、盲目开发的情况,以致大量商品房积压。尽管,大量房地产开发所形成的泡沫还未能给开发商带来巨大危机,但在政府政策的影响下、在消费市场渐趋冷静的条件下,给房地产开发所带来的风险越来越明显。在此客观环境下,开发商该如何去更好地规避风险、创造最大的利润呢?

房地产项目开发应注意的几个问题

近几年来,由于商品房价格的不断盘升,房地产项目的开发给众多开发商带来了巨大经济利益。受利益的驱动,各地政府大量开发房地产市场,众多开发商也想在开发大潮中,捞到更多桶金。于是乎,开发项目纷纷上马。这样,就会不可避免地出现盲目立项、盲目开发的情况,以致大量商品房积压。尽管,大量房地产开发所形成的泡沫还未能给开发商带来巨大危机,但在政府政策的影响下、在消费市场渐趋冷静的条件下,给房地产开发所带来的风险越来越明显。在此客观环境下,开发商该如何去更好地规避风险、创造最大的利润呢?
     
一、所开发项目的用途定位要准。在开发前,要进行必要的市场调研,分析所在地块的周边环境,房地产开发状况,各种用途的房地产开发量、市场接受度等,对区域内的各种类型个案进行统一归纳、分析,尽量避开激烈竞争,找出市场准入点。结合周边的区域特性、公建配套、交通情况进行定位,如住宅要求市政配套完善、生活机能齐全、交通较发达、区域相对安静的环境,而办公楼则要拥有交通主干道、交通网络四通八达,距政府部门较近,市政配套完善,商业气息浓郁,较为繁华热闹的环境,在综合考虑上述因素的情况下,确定项目的用途。
     
二、房屋的房型、面积、建筑形态的定位要准。以住宅而言,从建筑形态看,有高层、小高层、多层、低层、错层等等。从房型上看,有套一型、套二型、套三型等。根据所在地块如何确定其建筑形态,在房型上,如何确定不同房型的比例分配,各种房型如何进行面积配比。这些问题都关系到商品房今后的销售好坏。这一切问题的解决还是要从大量的市场调研入手,进行相关市场分析,不能仅凭经验判断,要以数据为依据,以市场需求为导向,再加以科学合理的市场预测。
     
三、房型的规划、设计要尽可能满足市场需求。房型的设计、规划不仅要有科学性也要有超前意识,要充分考虑市场发展趋势。做到这一点需要,进行市场的调研,要掌握当前和今后商品房需求和发展趋向,使商品房的规划、设计更接近于消费者的实际需求。同时,更要注重与周边楼盘作比较,一定要有自己超前的且较为鲜明的特点,同时,也要让市场能够接受,依此确立自己商品房的类型和风格。
     
四、要确定好商品房市场接受价格和其所针对的消费群体。确定了市场的合理接受价格及其针对的消费群体,才能对项目有清醒的认识,确定项目的档次进行成本控制,在比较周边楼盘的价格以参考认定市场接受价时,要注意以下情况:
     1
、周边楼盘推出的时间(房地产高峰时推出的价格不能借鉴);
     2
、周边楼盘的工程进度(现房与期房的价格是不同的);
     3
、周边楼盘的付款方式,价格与付款方式是息息相关的,一般楼盘的付款方式轻松,其价格可能会偏高。

五、把握好法律法规、规章政策。法律法规、规章政策的规定对房地产开发也会起到至关重要的作用,把握准法律法规、规章政策的规定有利于预防法律方面的风险。房地产项目开发是市场经济的一部分,其行为必然会受到相关法律法规的约束。开发商应当懂得运用法律来保护自己的合法权益,避免因不懂法律或适用法律不当素所造成的不必要损失。当然,在这方面,开发商没有必要拿出专门时间和精力去学习和研究,完全可以交给有律师去做。

 总之,房地产项目开发是一项投资大而资金回收期又较长的一项工程,它受政府政策、市场等各方面因素影响较大,尽管在某一时期会有巨大利润,但其潜在的风险也是不容忽视的,这就要求开放商花大力气去研究形势、分析市场,做好前期调研,以更好地规避风险。

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