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浅议离婚案件中分割房屋升值部分的计算方法
胡泉基律师   2009-08-07
    背景分析:近两年,随着房价不断攀升,不少市民手中的房屋都升值了。另一方面,2001 年修订后的《婚姻法》对夫妻共同财产的认定有较大调整。这两个因素使得离婚后,房屋增值部分如何分割以及分割的计算方法这类纠纷越来越多。对这个问题,不仅市民理解不一,就连本市各级法院的判决和法律专家的意见也不尽相同。本文作者就代理的此类案件中的一例,探讨此类案件的审判指导意见及其弊端。

浅议离婚案件中分割房屋升值部分的计算方法

胡泉基

背景分析:近两年,随着房价不断攀升,不少市民手中的房屋都升值了。另一方面,2001 年修订后的《婚姻法》对夫妻共同财产的认定有较大调整。这两个因素使得离婚后,房屋增值部分如何分割以及分割的计算方法这类纠纷越来越多。对这个问题,不仅市民理解不一,就连本市各级法院的判决和法律专家的意见也不尽相同。本文作者就代理的此类案件中的一例,探讨此类案件的审判指导意见及其弊端:

李某婚前签订房屋买卖合同,合同价款29万元,首付9万元,贷款20万元,期限20年,后交纳配套费4万元,装修费不计。买房后李某与王某结婚,婚后双方共同还贷9万元。经过保守计算,20年后,李某总共需要支付本金加利息39万元(包含首付9万元),则共计支付利息10万元,经过评估,房屋现值80万,现双方离婚,王某要求分割房屋升值部分。这里包含两个问题:1、房屋升值部分是否属于共同财产;2、如果属于共同财产,如何分割。

对第一个问题,有两种针锋相对的观点:
  第一种观点认为:王某的说法有道理,她有权要求分享房屋增值部分的收益。既然王某和李先生婚后共同偿还购房贷款,那么房屋有一部分就已经属于夫妻共同财产。如果那套房子原来值29万元,两年间,两人共还了9万元贷款,那么房屋有三分之一多的部分是夫妻共同财产。如果房屋经有关部门评估已经增值近50万元,那么其中应当有近25万元是夫妻共同财产,也就是说,李小姐有权分享房屋增值收益。
  另一种观点认为:王某无权要求分享房屋增值部分的收益。李某的房屋属于婚前个人财产,从法律关系上说,这是个物权关系,因此房屋增值也属于物权关系。同时,房屋增值只是可能的收益,在房屋转让前并不能得到确认。至于李某和王某共同偿还的购房贷款,张律师认为那是债权法律关系,两人离婚后,只应当对共同已偿还的贷款进行分割。若这几年已经还了9万元,那么李小姐只能分得4.5万元,无权要求分享房屋目前潜在的增值部分。
  针对这个问题,主管离婚诉讼的本市中级人民法院民五庭(下称民五庭)支持第一种观点,并且在本市法院系统内部指导性文件中规定了如何分割此类财产的计算方法。因此问题在法律法规和各类司法解释中都无明确规定,因此各地法院规定不一,民五庭的内部规定是否合理需要接受实践的检验,也不是本文讨论的重点,本文的重点是分割此类财产的计算方法。

民五庭在内部讲义中以及对基层法院相关法庭业务指导中关于此问题有如下表述:

“夫妻一方婚前以支付部分房款的方式按揭购房,婚后又共同还贷,离婚时,所涉房屋如何处理?

1)……

2)……

3)……

计算公式:婚后还款数额÷原购房价×(房屋现值-原购房价)×50%=非购房一方应得的增值款数额。”

乍看此计算公式好像没有问题,但仔细研究后发现存在与现实不符,有失公允的可能,理由如下:

一、此公式忽视了贷款利息。

此计算公式本意可以概括为:需要分割的升值部分=房屋总升值数额×双方共同还款数额占购房成本的比例。其中,房屋总升值数额的计算方法为:房屋现值-原购房价。双方共同还款数额占购房成本的比例的计算方法为:婚后还款数额÷原购房价。那么,我们来分析这样的计算方法是否符合实际,是否公平。

房屋总升值数额的计算方法为:房屋现值-原购房价。乍一看这样的公式是公平的,但仔细分析购房成本却不是这样的。按揭购房还贷必然产生利息,当还完所有本金和利息,完全取得该房屋所有权时,为购买房屋所支付的成本远远高于原购房价,也就是说,除了要支付原购房价(合同价款)外,还要支付一定的利息,这是常识。因此,科学的房屋总升值数额的计算方法应为:房屋总升值数额=房屋现值-原购房价-还贷利息。

双方共同还款数额占购房成本的比例的计算方法为:婚后还款数额÷原购房价。此计算方法同样忽视了贷款利息,原购房价不能正确反映购房成本,应在原购房价基础上加上还贷利息。再者,此计算方法中,“婚后还贷数额”里明显包含了一部分还贷利息,而“原购房价”里却明显不含还贷利息,这是不公平的,这样就造成了这个计算方法里分子大,分母小的情况。

从上面的分析可以看出,问题出在“原购房价”上。若想做到符合实际以及公平,“原购房价”里至少应包含还贷利息,即“原购房价”应表述为“购房成本”。那么,此公式应表述为:婚后还款数额÷购房成本×(房屋现值-购房成本)×50%=非购房一方应得的增值款数额。

二、此公式忽略了配套费、装修费等必要支出。

如同上面的分析,在计算房屋总升值数额和双方共同还款数额占购房成本的比例时,同样忽略了购买房屋后需要支付的可能存在的配套费用和装修费用等。虽然这些费用根据个案不同有可能存在也有可能不存在,但若存在,则根据不同的计算方法,计算后的结果将大不相同。因此,倘若存在上述费用支出,则理应计入“房屋成本

因此,科学合理的计算公式应为:婚后还款数额÷房屋成本×(房屋现值-房屋成本)×50%=非购房一方应得的增值款数额。(注:房屋成本=原购房价+还贷利息+配套费等)

三、两个不同的计算公式对同一案件的计算结果差别很大。

为直观的反映不同的计算公式在同一案件中的计算结果差别,特对上述李某与王某离婚案的真实案例进行计算:

李某婚前签订房屋买卖合同,合同价款29万元,首付9万元,贷款20万元,期限20年,后交纳配套费4万元,装修费不计。买房后李某与王某结婚,婚后双方共同还贷9万元。经过保守计算,20年后,李某总共需要支付本金加利息39万元(包含首付9万元),则共计支付利息10万元,经过评估,房屋现值80万。现双方离婚,王某要求分割房屋升值部分。按两种不同的计算公式计算得到如下两个结果:

1)婚后还款数额÷原购房价×(房屋现值-原购房价)×50%=非购房一方应得的增值款数额。即:9÷29×(80-29) ×50%=7.91万元。

2)婚后还款数额÷房屋成本×(房屋现值-房屋成本)×50%=非购房一方应得的增值款数额。即:9÷(29+10+4)×(80-29-10-4) ×50%=3.87万元。

从上面的计算结果可以看到,按两种不同的计算公式计算得到的结果竟然相差4万元,也就是说按新的计算方法计算得出的结果是原计算方法结果的一半,这还未将装修费用计算在内。涉案标的越大,计算结果偏差也将越大。因此,民五庭的计算方法明显不符合事实,不合理。科学合理的计算公式应为:婚后还款数额÷房屋成本×(房屋现值-房屋成本)×50%=非购房一方应得的增值款数额。

通过本文,希望中级法院在指导基层法院审理此类案件时,尽可能的让计算标准更贴近实际,更科学合理,更好的维护当事人的合法权益。

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