山东天华律师事务所
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承租人优先购买权争议案
  2008-11-29

一、基本案情:
    1998年6月30日,青岛某律师事务所与北京某外贸公司青岛分公司订了一份房屋租赁协议,约定青岛分公司将其所有的七百余平方米的房屋租赁给律师事务所使用,租期暂定十年。承租人交付了首期租金,并对房屋进行修缮,在承租房屋内进行办公。2004年7月21日,承租人接到济南某公司发来的通知,主要内容为:北京外贸公司(青岛分公司的上级机构,具有法人资格)已经将该房屋已200万元的价款转让给我,我已取得该房屋的房地产权证。现通知你解除租赁合同,收回房屋。承租人律师事务所认为自己的优先购买权受到侵犯,遂将北京外贸公司告上法庭,并列房屋买受人济南公司为第三人,请求法院宣告被告与第三人济南公司签订的买卖合同无效,判令被告以200万元的同等价格将承租房屋出卖给原告。

二、对本案的三种不同意见
     第一种意见认为:第三人是善意、有偿取得争议房屋,被告外贸公司与第三人济南公司签订的房屋买卖合同为有效合同,法律应当保护第三人的合法权益。
     第二种意见认为:被告与第三人签订的买卖合同侵犯了原告的优先购买权,法院应当宣告该合同无效;但是不能要求以无效合同中约定的200万元价款为优先购买的条件,合同无效只能导致第三人不能买受该房屋,被告可以收回房屋,不再出卖或者再一次出卖,原告的优先购买权应当在下一轮房屋买卖交易中实现。
     第三种意见认为:善意、有偿取得的理由不能对抗优先购买权,房屋买卖合同无效必然导致优先购买权的实现。法院应当在宣告被告与第三人的房屋买卖合同无效的同时,判决被告以200万元的价格将争议房屋出卖给原告。

三、笔者同意第三种意见。理由如下:
     第一、从不同法律规范的关系看,本案中不存在优先购买权与善意、有偿取得的法律冲突。
     所谓法律冲突,是指不同的法律对同一规范对象作出不同的规定。这里应当强调必须是只有针对“同一规范对象”才能发生法律冲突,对不同的规范对象是不可能发生冲突的。那么,关于优先购买权和关于善意、有偿取得的有关规定是否存在法律冲突。对房屋租赁中的优先购买权,《合同法》第230条、《城市私有房屋管理条例》第11条、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第118条做出了明确的规定。而关于善意、有偿取得,只是在最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第89条有所涉及。据此可以看出关于优先购买权的规定,其规范对象是房屋租赁民事活动中出租人出售租赁房屋的行为;关于善意、有偿取得的规定,是规范共同共有人擅自处分共同共有财产后,其他共同共有人的维权行为;因而关于优先购买权的规定与善意、有偿取得的规定是两股道上跑的车,不会发生碰撞。关于善意、有偿取得的规定,只适用于处理共同共有人追偿共同共有财产这一特殊情况,不能将其扩大到其他领域。

     
     第二、从优先购买权与房屋买卖合同效力的因果关系看,优先购买权的形成必然导致房屋买卖合同无效,买卖合同被宣告无效必然导致优先购买权的实现。二者是互为因果的统一体。
     在被告与第三人签订房屋买卖合同前,原告的优先购买权还只是一种可期待的权利,法学理论上称为“期待权”;当房屋买卖合同订立时,原告的优先购买权就形成了,法学理论上称为“既得权”或“形成权”。是被告的行为使原告的期待权转化为形成权。被告没有依法通知原告行使优先购买权,导致房屋买卖合同无效;因房屋买卖合同被宣告无效,原告的优先购买权才得以实现。优先购买权被侵犯是房屋买卖合同无效的原因,房屋买卖合同被宣告无效又是优先购买权实现的前提,优先购买权的实现是一系列原因的最终结果。如果从上述因果链条中截去最终结果,那么前面的原因和条件就没有存在的意义。所以如果法院只宣告房屋买卖合同无效,而对原告如何实现优先购买权不予判决,实际上就等于什么也没有做。而且这样的判决行为必然会陷入多种自相矛盾的境地。
     第三、从当事人的诉讼目的看,当事人请求法院保护的是权利,而不是实现权利的条件。一般情况下,侵犯优先购买权纠纷,权利人在起诉时都既请求宣告房屋买卖合同无效,也请求在同等条件下实现权利。如果法院只宣告房屋买卖合同无效,而不解决优先购买权的实现问题,那么,就会出现这样的怪现象:权利人在名义上是胜诉了,而实际上却是败诉者:出租人不再出售房屋,或者以承租人不能接受的价格出售,都会导致承租人的优先购买权永远不能实现。
     四、从人民法院的审判职能看,人民法院的民事审判职能就是确认民事权利义务关系,保护当事人的合法权益。根据《民诉法》第2条之规定,人民法院在审理民事案件时,凡是涉及无效合同,都不是宣告合同无效就完事,而是进一步解决合同无效所产生的法律后果的承担。人民法院处理无效合同一般是判决返还财产、由过错方赔偿损失,而优先购买权中,对无效合同的处理一般的无效合同不同,财产不是返还给出售人,而是返还给承租人,由承租人给给付房屋价款。这是由案件的特殊性决定的。本案中房屋买卖合同无效,是基于合同双方当事人以外的权利人的请求,如果权利人放弃权利,不提出宣告无效的请求,该房屋买卖合同仍然有效。因而对无效合同的处理,当然就在合同当事人与权利人之间进行。
     总之,人民法院在处理本案无效合同时,也应当像处理其他无效合同一样,既宣告合同无效,又处理合同无效后法律后果的承担。

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